وکیل پایه یک دادگستری

اجاره‌نامه را در کجا ثبت کنیم؟ سامانه خودنویس یا ثبت الکترونیک اسناد؟
با تصویب قوانین جدید از جمله قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ثبت قراردادهای اجاره دیگر صرفاً یک تشریفات ساده نیست؛ بلکه، انتخاب سامانه مناسب و رعایت الزامات قانونی می‌تواند در سرنوشت اختلافات میان موجر و مستأجر تأثیرگذار باشد. در این راستا، اصل کلی آن است که قراردادهای اجاره باید ثبت شوند؛ اما اینکه قرارداد در کدام سامانه باید ثبت شود، به مدت اجاره و شرایط مقرر در قانون بستگی دارد.

۱. اجاره‌های بیش از دو سال؛ سامانه ثبت الکترونیک اسناد:
اگر مدت قرارداد اجاره بیش از دو سال باشد و سند مالکیت ملک سبزرنگ، یعنی صادر شده پس از تاریخ 03/۰۴/1403، باشد، مطابق ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و تبصره ۴ آن ماده، قرارداد باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شود. اگر مدت اجاره دو سال یا کمتر باشد، حتی با وجود سند سبزرنگ، الزام مقرر در این ماده برای ثبت قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد وجود ندارد؛ هرچند طرفین می‌توانند قرارداد خود را در این سامانه ثبت کنند.

ضمانت اجرای عدم ثبت:
مطابق ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در صورت ثبت‌ نشدن قراردادی که مشمول الزام ماده یادشده است، دعاوی و ادله مربوط به آن قرارداد، در حدود مقرر قانونی، قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار خواهند بود.


۲. اجاره‌های دوسال و کمتر از دو سال؛ سامانه خودنویس:
مطابق ماده ۶ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها و ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ اصلاحی 10/۰۲/1403، قراردادهای اجاره باید در سامانه خودنویس ثبت شوند. این سامانه، جایگزین سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور شده است و برخلاف سامانه ثبت الکترونیک اسناد، اشخاص عادی نیز امکان دسترسی به آن جهت ثبت قراردادهای اجاره خود را دارند. در نتیجه، کوتاه‌ بودن مدت اجاره به معنای بی‌نیازی از ثبت قرارداد نیست.


ضمانت اجرای عدم ثبت:

الف) ضمانت اجراهای مربوط به موجر:
• عدم امکان اخذ دستور تخلیه: موجر ناگزیر از پیگیری تخلیه از طریق طرح دعوا و اخذ حکم تخلیه خواهد بود؛ فرایندی که طولانی‌ و زمانبر است. لازم به ذکر است که این ضمانت اجرا به املاک با هر نوع کاربری مربوط است.

جریمه مالی:
مطابق ماده ۵ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، چنانچه مالک به هر دلیل درباره قرارداد اجاره ثبت‌ نشده به دادگاه مراجعه و طرح دعوا کند (به عنوان مثال طرح دعوای تخلیه، مطالبه اجور معوقه، مطالبه خسارات وارده بر ملک استیجاری و غیره)، دادگاه در صورت تحقق شرایط قانونی، او را به پرداخت ۵۰ درصد ارزش اجاره املاک موضوع ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم در مدت قرارداد، به نفع دولت، محکوم می‌کند. این ضمانت اجرا صرفاً اختصاص به املاک مسکونی دارد.
• عدم برخورداری از معافیت‌های مالیاتی: مطابق مقررات یادشده، موجر از تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی موضوع تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم برخوردار نمی‌شود. دادگاه نیز مکلف است موضوع را برای عدم شمول این تخفیف‌ها و معافیت‌ها به سازمان امور مالیاتی کشور اعلام کند. این ضمانت اجرا نیز صرفاً به املاک مسکونی مربوط است.


ب) ضمانت اجراهای مربوط به مستأجر:
ضمانت اجراهای مربوط به مستأجر، محرومیت از برخی خدمات عمومی و مدنی است که به موجب قوانین خاص برای شهروندان در نظر گرفته شده‌اند؛ از جمله:
• عدم امکان اخذ دسته‌چک؛
• عدم امکان ثبت‌نام در سامانه ثنا؛
• عدم امکان تنظیم سند در دفترخانه.
جمع‌بندی: در معاملات ملکی، جزئیات را دست‌کم نگیرید!
در قراردادهای اجاره، شناخت دقیق الزامات قانونی، تشخیص سامانه صحیح ثبت قرارداد، توجه به مدت اجاره و آگاهی از آثار و ضمانت اجراهای ناشی از عدم ثبت آن، از جمله نکاتی هستند که بی‌توجهی به آنها می‌تواند پیامدهای حقوقی و مالی قابل‌ توجهی به دنبال داشته باشد.